¿Cómo terminar un contrato de arrendamiento?

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

La Ley Nº 18.101 establece un procedimiento sumario para dar término a un contrato de arrendamiento, y para que el arrendatario lo desocupe.

En términos simples, para que proceda el término de un contrato de arrendamiento es necesario que ocurra alguna de las hipótesis siguientes:

• Cumplimiento del plazo por el que fue arrendado;
• Que el arrendatario no pague la renta mensual;
• Que el arrendatario dé mal uso al inmueble; o
• Que el arrendatario, o el arrendador, incumplan alguna de las obligaciones establecidas en el contrato o en la ley.

En caso de que nada de esto ocurra, en los contratos mes a mes o de duración indefinida el arrendador puede desahuciar el contrato de arrendamiento, lo que implica una notificación judicial o por notario de que el contrato concluirá, a pesar de que el arrendatario ha cumplido con sus obligaciones.

En los contratos mes a mes o de duración indefinida, desde la notificación del desahucio el arrendatario tiene dos meses para restituir el inmueble, más un mes por cada año completo que lo haya ocupado, con un máximo de seis meses (artículo 3 de la Ley Nº 18.101). Puede irse antes, y en ese caso paga la renta sólo hasta el día en que lo entrega.

Por último, en caso de que el Juez dictamine el término del contrato y su restitución inmediata, o bien el desahucio con la restitución del inmueble al vencer el plazo legal, y el arrendatario no desocupe el lugar cuando deba, se podrá pedir el auxilio de la fuerza pública para efectuar un lanzamiento, de ser necesario.

El procedimiento monitorio: la vía rápida cuando no le pagan

Hasta 2022, recuperar un inmueble arrendado a quien dejó de pagar exigía un juicio sumario completo, con su audiencia, su prueba y sus tiempos. La Ley Nº 21.461, conocida como «Devuélveme mi casa», incorporó a la Ley Nº 18.101 un Título III bis —artículos 18-A a 18-K— que crea un procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución consecuencial del inmueble.

La lógica es inversa a la del juicio ordinario: el tribunal no cita a una audiencia para discutir, sino que requiere de pago de inmediato, y sólo si el arrendatario se opone con fundamento se abre la discusión.

Cómo funciona, paso a paso

1. La demanda. Debe individualizar a arrendador y arrendatario, identificar el inmueble, y detallar las rentas, gastos comunes y consumos adeudados, con una relación precisa de los antecedentes, la forma, la fecha y el lugar en que se contrajeron esas deudas. Se acompañan todos los antecedentes que la funden (artículo 18-A).

2. El requerimiento. Si la demanda cumple los requisitos, el tribunal ordena requerir de pago al arrendatario para que dentro de diez días corridos pague lo adeudado, más lo que se devengue después de presentada la demanda, intereses y costas (artículos 18-A y 18-C).

3. El apercibimiento, que es lo decisivo. La misma resolución advierte que, si el arrendatario no paga, no comparece o no formula oposición, se le tendrá por condenado y se dispondrá su lanzamiento y el de los demás ocupantes en un plazo no superior a diez días contado desde que la resolución quede firme o cause ejecutoria. Esa resolución tiene fuerza de sentencia definitiva firme y sirve por sí sola de título para ejecutarla (artículo 18-C).

4. La notificación. La demanda y la resolución pueden notificarse en la forma del artículo 8 Nº 2 de la Ley 18.101. El primer requerimiento de pago se entiende formulado con la notificación, y el segundo, transcurridos cinco días desde ella. Ambos se tienen por verificados por el solo ministerio de la ley, sin diligencia adicional (artículo 18-D).

Qué puede hacer el arrendatario

Pagar. Si paga íntegramente la deuda, intereses y costas antes de que venza el plazo de oposición, el procedimiento termina. Si paga sólo una parte, el monitorio continúa por el saldo (artículo 18-E).

Oponerse. Debe hacerlo por escrito, señalando los fundamentos de hecho y de derecho de sus alegaciones y excepciones, acompañando documentos e indicando todos los medios de prueba de que se valdrá. Y aquí hay una carga severa para él: en el juicio declarativo posterior no podrá ofrecer otros medios de prueba, salvo las excepciones legales. El juez puede además desestimar de plano una oposición que carezca de fundamento plausible (artículo 18-F).

Oponer sólo excepciones dilatorias. Se tramitan como incidente. Si se rechazan, el procedimiento sigue como si no hubiera habido oposición y opera el apercibimiento del artículo 18-C (artículo 18-G).

Oponer otras excepciones. El monitorio termina y queda sin efecto de pleno derecho la resolución del artículo 18-C. Pero la oposición delimita el objeto del juicio declarativo posterior: en él no podrán discutirse cuestiones distintas de la existencia de la obligación y de lo que el arrendatario alegó (artículo 18-H).

Los límites que conviene tener claros

• Sólo sirve para el no pago. El monitorio procede por rentas, gastos comunes y consumos adeudados. No pueden acumularse acciones de desahucio o restitución fundadas en causas distintas, como el mal uso del inmueble (artículo 18-B).
• No es lo mismo que la restitución anticipada del artículo 8 Nº 7 bis, que opera dentro del procedimiento general y en supuestos diferentes, como la destrucción parcial o la inutilización del inmueble por acción u omisión del arrendatario. Es un error frecuente confundirlas.
• Los defectos formales se subsanan o la demanda se archiva. El tribunal concede un plazo no superior a diez días; si no se subsana, se tiene por no presentada (artículo 18-B).
• Las costas están acotadas: sólo procede la condena del artículo 18-C (artículo 18-I).

Por qué esto le importa

Si su arrendatario dejó de pagar y usted tiene el contrato y las cuentas en orden, el monitorio puede llevarle a una orden de lanzamiento sin audiencia de prueba, siempre que el arrendatario no se oponga con fundamento. La diferencia de tiempo frente al juicio sumario es considerable.

La contrapartida es que la demanda debe estar bien construida desde el primer escrito: el detalle de las deudas que exige el artículo 18-A no es una formalidad, es lo que sostiene todo el procedimiento.

¿Cómo es el lanzamiento del arrendatario?

Los juicios sobre terminación de contrato de arrendamiento, ya sea por el desahucio o por la terminación anticipada o inmediata del mismo por cualquiera de las causas legales, terminan con una sentencia que ordena la restitución o entrega de la propiedad al arrendador, fijándose un plazo para hacerlo.

Si existe una sentencia judicial que ordena al arrendatario restituir la propiedad arrendada y éste no lo hace dentro del plazo que el Juez le fijó, procederá el lanzamiento, es decir, la desocupación forzada con la ayuda de la fuerza pública.

¿Cómo se realiza este procedimiento?

El arrendador solicitará, con la representación de un Abogado, que el Tribunal ordene el lanzamiento de todos los ocupantes del inmueble. La resolución que se dicte deberá notificarse al arrendatario o a sus ocupantes.

El lanzamiento lo efectúa un ministro de fe, que por lo general es un receptor judicial. Éste acude al domicilio del arrendatario a notificarle que debe desocupar el inmueble. Si en ese acto el arrendatario se niega, el tribunal ordenará que se efectúe el lanzamiento con la fuerza pública, es decir, se hará acompañar de un Carabinero, quien por lo general tiene facultades de allanamiento y descerrajamiento en caso de oposición o de que no haya personas en el inmueble.

¿Es posible suspender el lanzamiento?

Sí, podrá suspenderse en casos graves y calificados por el tribunal. El juez, decretado el lanzamiento, puede suspenderlo por un plazo no superior a 30 días (artículo 13 de la Ley Nº 18.101). Antes de la Ley Nº 19.866, de 11 de abril de 2003, ese plazo podía llegar a 6 meses.

Honorarios

Los honorarios ascienden al equivalente de dos rentas mensuales de arrendamiento del inmueble, monto que podrá variar en función de la complejidad del caso.

Temas relacionados

• Demanda de precario y reivindicatoria, para recuperar un inmueble
• Cobro de lo adeudado
• Daños por filtraciones entre vecinos

Preguntas frecuentes

¿Puedo sacar yo mismo al arrendatario que no paga? No. Cambiar las chapas, retirar sus cosas o cortarle los servicios lo expone a acciones en su contra. Sólo un tribunal puede ordenar el lanzamiento, que practica un receptor judicial, con auxilio de la fuerza pública si es necesario.

¿Cuánto plazo tiene el arrendatario después del desahucio? En los contratos mes a mes o de duración indefinida, dos meses desde la notificación, más un mes por cada año completo de ocupación, con un máximo de seis meses (artículo 3 de la Ley Nº 18.101).

¿Qué vía conviene si el arrendatario dejó de pagar? Por lo general, el procedimiento monitorio de la Ley Nº 21.461: se le requiere de pago y, si dentro de diez días no paga ni se opone con fundamento, el tribunal ordena la restitución del inmueble.