Asesoría legal en la compraventa de propiedades

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Comprar o vender una propiedad es, para la mayoría de las personas, el contrato más importante de su vida, y muchas veces se firma con los documentos que prepara la corredora o el banco, sin que nadie revise los intereses propios. Una deuda de gastos comunes, una prohibición inscrita, una construcción sin recepción o una cláusula mal redactada en la promesa pueden costar mucho más que una asesoría.

Asesoramos a compradores y vendedores de casas, departamentos y terrenos en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué, desde la oferta hasta la inscripción.

Las etapas de una compraventa

1. Estudio de títulos: se revisa que el vendedor sea dueño y pueda vender, y que no haya hipotecas, embargos ni litigios. Vea estudio de títulos.
2. Promesa: fija el precio, el pie, los plazos y las condiciones, como la aprobación del crédito. Debe constar por escrito y señalar la época de la compraventa (artículo 1554 del Código Civil). Vea promesas incumplidas.
3. Escritura pública de compraventa: sin ella, la venta de un inmueble no se reputa perfecta (artículo 1801).
4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: la propiedad se transfiere con la inscripción del título (artículo 686). Por eso el precio suele quedar en custodia del notario o del banco, con instrucciones de entregarlo al vendedor una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador.

Qué revisamos por el comprador

• Las inscripciones y los certificados del Conservador.
• Los gastos comunes: en un condominio, la deuda sigue al dueño de la unidad, aun la anterior a su compra, y el vendedor debe declarar en la escritura si está al día (artículo 6 de la Ley 21.442).
• Las contribuciones, los permisos de edificación y la recepción final de las construcciones.
• La identidad y las facultades de quienes firman: estado civil, autorizaciones del cónyuge y poderes vigentes. En un fallo de 14 de septiembre de 2026 (rol 21.624-2025), la Corte Suprema condenó a un notario a indemnizar parte de lo perdido por el comprador de unos terrenos, porque no presenció personalmente la firma de la escritura que otorgaron unos suplantadores del vendedor.
• Que el precio y la forma de pago queden bien resguardados.

Si la propiedad tiene fallas

• El vendedor debe sanear la cosa vendida: amparar al comprador en el dominio y responder de los vicios ocultos (artículo 1837). Si el vicio existía al vender, impide o reduce el uso natural de la cosa y el comprador no pudo conocerlo sin negligencia grave, este puede pedir la rescisión de la venta o la rebaja del precio (artículos 1858 y 1860). En los inmuebles, la acción para pedir la rescisión dura un año desde la entrega, salvo que se haya pactado otro plazo (artículo 1866), y la de rebaja del precio, dieciocho meses (artículo 1869).
• En las construcciones nuevas, el propietario primer vendedor responde de los daños por fallas o defectos de construcción. Las acciones prescriben en diez años si afectan la estructura soportante, en cinco si afectan elementos constructivos o instalaciones, y en tres si afectan las terminaciones; además, las condiciones ofrecidas en la publicidad se entienden incorporadas al contrato (artículo 18 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Si la vende una inmobiliaria, se aplica también la Ley del Consumidor, salvo en lo relativo a la calidad de la construcción (artículo 2, letra e, de la Ley 19.496).

Si el comprador no paga, el vendedor puede exigir el precio o la resolución de la venta, con indemnización de perjuicios (artículo 1873 del Código Civil).

Qué necesitamos de usted

• El rol de avalúo y la dirección de la propiedad.
• La oferta, la promesa o el borrador de escritura.
• Los datos del crédito hipotecario, si lo hay.
• En propiedades nuevas, la publicidad y lo que le ofrecieron por escrito.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Necesito abogado si ya tengo corredor y banco?

El corredor busca cerrar la operación y el banco revisa los títulos para proteger su propio crédito. Nosotros revisamos sus intereses: el precio, los plazos, las multas y qué ocurre si algo falla.

La escritura dice que se vende «en el estado en que se encuentra». ¿Pierdo el derecho a reclamar?

No del todo: aunque se pacte que el vendedor no responde de los vicios ocultos, igual debe sanear aquellos que conocía y no informó al comprador (artículo 1859).

¿Cuánto tarda la inscripción?

Depende del Conservador y de si hay reparos. Por eso conviene que la promesa y las instrucciones notariales fijen plazos realistas y qué ocurre si se exceden.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.