Estudio de títulos de una propiedad

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

El estudio de títulos es la revisión jurídica de la historia de una propiedad antes de comprarla, recibirla en garantía o aceptarla en una partición. Responde tres preguntas: si quien vende es realmente el dueño, si puede vender, y si la propiedad tiene gravámenes o problemas que pasarán al comprador.

Hacemos estudios de títulos de casas, departamentos, terrenos y locales en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué, para compradores, para vendedores que quieren anticiparse a los reparos y para quienes prestan dinero con garantía.

Por qué se revisan diez años

En Chile, la propiedad de los inmuebles se transfiere por la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, y solo por ella se adquiere su posesión (artículos 686 y 724 del Código Civil). Pero una inscripción no garantiza por sí sola que el vendedor sea dueño: la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del verdadero dueño (artículo 1815). Lo que consolida el dominio es la prescripción adquisitiva, que contra un título inscrito solo opera en virtud de otro título inscrito (artículo 2505) y cuyo plazo extraordinario es de diez años (artículo 2511). Por eso se estudian los títulos de, al menos, los últimos diez años.

Qué revisamos

• La cadena de inscripciones de dominio, desde hace al menos diez años, con sus escrituras.
• Cómo se adquirió en cada paso: compraventas, herencias —posesión efectiva e inscripciones hereditarias—, particiones, donaciones o adjudicaciones, y si se cumplieron sus requisitos; por ejemplo, la autorización judicial cuando se vendieron bienes de hijos menores de edad (artículo 254).
• Hipotecas, gravámenes, prohibiciones y embargos: hipotecas, usufructos, servidumbres, prohibiciones de enajenar y embargos inscritos. Hay objeto ilícito en la enajenación de cosas embargadas sin autorización del juez o consentimiento del acreedor, y de especies cuya propiedad se litiga sin permiso del juez (artículo 1464).
• La situación municipal: permisos de edificación, recepción final, certificado de número, y si la propiedad está afecta a expropiación.
• Contribuciones y gastos comunes pendientes.
• El vendedor: estado civil, régimen matrimonial, y los poderes vigentes si actúa un apoderado o una sociedad.

El informe

Entregamos un informe escrito que señala si los títulos están en orden, qué reparos existen y cómo subsanarlos antes de firmar: alzamientos de hipotecas, inscripciones hereditarias pendientes, regularización de construcciones o aclaración de deslindes. Si los títulos no están en orden, se lo decimos antes de que usted pague.

Qué necesitamos de usted

• La dirección y el rol de avalúo y, si la tiene, la inscripción de dominio vigente (fojas, número y año).
• La promesa o el borrador de escritura.
• Los datos del vendedor.

Los certificados del Conservador y municipales los pedimos nosotros; sus derechos se pagan aparte.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

Si el banco ya hizo un estudio de títulos, ¿necesito otro?

El banco estudia los títulos para proteger su crédito hipotecario, y su informe es para el banco. Si compra sin crédito, o quiere su propia revisión de las condiciones de la compra, conviene uno propio.

¿Cuánto demora?

Depende de la entrega de los certificados por el Conservador y la municipalidad. Le indicamos el plazo al recibir los antecedentes.

¿Qué pasa si aparece un problema?

Muchas veces tiene solución antes de la firma: una hipoteca antigua sin alzar o una herencia sin inscribir se regularizan. Otros problemas justifican cambiar las condiciones de la compra o no comprar. Vea también asesoría en compraventa.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.