Usurpación de inmuebles: qué hacer si ocuparon su propiedad

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Ocuparon su terreno, su casa o su local sin permiso, o alguien instaló estacas y banderas en su sitio. La usurpación es un delito, y su pena depende de cómo se hizo la ocupación: con violencia, causando daños o sin violencia ni daños. Además de la vía penal, el dueño tiene acciones civiles para recuperar el inmueble.

Representamos en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué a propietarios y poseedores afectados por ocupaciones, y asumimos también la defensa de imputados por usurpación.

Qué dice la ley

El Código Penal sanciona a quien ocupa total o parcialmente un inmueble, público o privado, o usurpa un derecho real que otro posee o tiene legítimamente:

• con violencia o intimidación en las personas, o a quien, hecha la ocupación en ausencia del poseedor, lo repele cuando vuelve (artículo 457);
• sin violencia, pero causando daños en las cosas; la pena depende del monto del daño (artículo 457 bis);
• sin violencia ni daños; para fijar la pena, el tribunal considera, entre otros factores, la reincidencia, si se intentó eludir la justicia, la necesidad habitacional o la restitución voluntaria del inmueble (artículo 458).

La pena se aplica en su máximo si la ocupación es de un lugar habitado, o si obstaculiza el combate de incendios o el suministro de servicios básicos (artículo 458 bis). También se sanciona alterar los deslindes de un inmueble para posibilitar una posesión, o instalar banderas o estacas en sitios no habitacionales para manifestar intención de poseerlos (artículo 462 bis).

Qué hacer si ocuparon su propiedad

1. Denuncie de inmediato en Carabineros, la PDI o la Fiscalía, con los antecedentes de su dominio.
2. Reúna fotos, videos y testigos de la ocupación y de su fecha.
3. Puede querellarse para impulsar la investigación y pedir diligencias.
4. Paralelamente, evalúe las acciones civiles para recuperar el inmueble, como la de precario o la reivindicatoria.

Si lo acusan

La forma en que se produjo la ocupación, su duración y los títulos que usted tenga definen la calificación y la pena. No declare sin abogado. Vea defensa penal.

Qué necesitamos de usted

• El certificado de dominio vigente o los títulos de su posesión.
• Fotos, videos y datos de testigos.
• El número de la causa (RUC) o la denuncia.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos cuál es su situación y qué opciones tiene. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo sacar yo mismo a los ocupantes?

No es aconsejable hacerlo por su cuenta: puede exponerse a responsabilidades. Denuncie y deje que actúen la policía y los tribunales; lo asesoramos sobre lo que sí puede hacer.

¿Conviene la vía penal o la civil?

Muchas veces, ambas. La penal persigue la responsabilidad de los ocupantes y permite, además, pedir al juez de garantía el desalojo como medida cautelar, aun antes de la formalización (artículo 157 ter del Código Procesal Penal); la civil busca la restitución del inmueble por un procedimiento propio.

¿Qué pasa si el ocupante dice que tiene derechos sobre el terreno?

Si exhibe un título serio, la discusión puede ser civil. Lo revisamos con los antecedentes de ambas partes.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. En materias penales trabajamos con abogados asociados dedicados a esa área, y la conducción del caso sigue con nosotros: usted mantiene un solo interlocutor.