Nulidad y simulación de contratos

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Un contrato firmado sin los requisitos que exige la ley, bajo engaño o presión, o una venta que en realidad no fue venta —un padre que «vende» la casa a un hijo para dejar fuera a los demás, un deudor que traspasa sus bienes para que no se los embarguen— pueden atacarse en tribunales. El Código Civil regula la nulidad; la simulación la han desarrollado la doctrina y los tribunales a partir de sus normas.

Estudiamos y demandamos la nulidad y la simulación de contratos en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué, y defendemos a quienes son demandados por esas causas.

Nulidad absoluta y relativa

Es nulo el contrato al que falta algún requisito que la ley prescribe para su valor (artículo 1681).

• Hay nulidad absoluta cuando el objeto o la causa son ilícitos, cuando se omitió una formalidad exigida por la naturaleza del acto —por ejemplo, la escritura pública en la venta de un inmueble— o cuando contrató un absolutamente incapaz (artículo 1682). Puede alegarla todo el que tenga interés, salvo quien celebró el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio, y se sanea en diez años (artículo 1683).
• Cualquier otro vicio produce nulidad relativa: entre otros, el error, la fuerza y el dolo (artículo 1451). Solo pueden alegarla aquellos en cuyo beneficio la establece la ley, sus herederos o cesionarios (artículo 1684), dentro de cuatro años: desde que cesó la violencia o, en caso de error o dolo, desde el contrato (artículo 1691).

Declarada la nulidad, las partes vuelven al estado anterior al contrato, con las restituciones mutuas que correspondan (artículo 1687), y hay acción reivindicatoria contra terceros poseedores, salvo las excepciones legales (artículo 1689).

Simulación

Hay simulación cuando las partes declaran un contrato que no quieren —una venta sin precio real— o lo usan para encubrir otro, como una donación. La ley no la define, pero da las bases para atacarla: las contraescrituras no producen efecto contra terceros si no se cumplen ciertos requisitos (artículo 1707), y la escritura pública no hace plena fe sobre la verdad de lo que declaran las partes, sino contra ellas mismas (artículo 1700). Los casos más frecuentes:

• Ventas aparentes a un hijo o a un tercero, que dejan fuera a otros herederos. Si la venta fue simulada, los herederos perjudicados pueden pedir que el bien vuelva a la herencia. Además, el Servicio de Impuestos Internos puede investigar si un contrato entre futuros herederos encubre una donación o un anticipo de herencia, y cobrar el impuesto (artículo 63 de la Ley 16.271).
• Bienes traspasados para burlar a los acreedores. En ciertos casos, el acreedor puede pedir además que se revoquen los contratos que el deudor otorgó en su perjuicio, con mala fe de ambos contratantes: es la llamada acción pauliana, que expira en un año desde el contrato (artículo 2468).

La prueba es lo decisivo

La simulación se acredita casi siempre con presunciones, que deben ser graves, precisas y concordantes (artículo 1712), y la prueba de testigos no puede alterar lo declarado en un contrato escrito (artículo 1709). En un caso de herederos que alegaban que su madre había simulado la venta de su casa a una hermana, la Corte de Apelaciones de San Miguel rechazó la demanda porque la escritura declaraba pagado el precio y las presunciones no reunían esos requisitos; la Corte Suprema mantuvo esa decisión (9 de enero de 2025, rol 236.916-2023).

Por eso, antes de demandar reunimos prueba sólida: movimientos bancarios, tasaciones, quién siguió usando el bien, la época del contrato y la situación económica de las partes.

Lesión enorme

En la venta de un inmueble hay además una acción propia: si el vendedor recibió menos de la mitad del justo precio, o el comprador pagó más del doble, puede pedirse la rescisión por lesión enorme (artículos 1888 y 1889). La parte demandada puede evitarla completando el justo precio o restituyendo el exceso, con deducción o aumento de una décima parte (artículo 1890). No procede en la venta de muebles ni en las ventas hechas por el ministerio de la justicia (artículo 1891), y la acción expira en cuatro años desde el contrato (artículo 1896).

Qué necesitamos de usted

• Copia del contrato o la escritura y, si es un inmueble, el certificado de dominio vigente y las inscripciones anteriores.
• Los antecedentes del precio: comprobantes de pago, o la falta de ellos.
• Lo que sepa sobre quién usa hoy el bien y desde cuándo.
• Si es heredero, la posesión efectiva o el certificado de defunción.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Mi padre puede venderle la casa a uno de mis hermanos?

Sí, si la venta es real, con un precio efectivamente pagado. La compraventa entre el padre o la madre y el hijo solo es nula cuando este está sujeto a patria potestad (artículo 1796). Si la venta fue aparente, puede atacarse por simulación.

¿Hasta cuándo puedo demandar?

Depende de la acción: diez años para la nulidad absoluta, cuatro para la relativa y la lesión enorme, y un año para la acción pauliana. En la simulación, el plazo depende de lo que se pida; conviene consultarlo pronto.

¿Qué pasa con quien compró de buena fe?

La nulidad da acción reivindicatoria contra terceros poseedores, salvo las excepciones legales. En la simulación, en cambio, lo pactado en secreto por las partes no afecta, por regla general, a los terceros de buena fe. Cada caso exige revisar las inscripciones.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.