Recuperar un inmueble ocupado: precario y acción reivindicatoria

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Un familiar al que se le prestó la casa y no se va, alguien que se instaló en un terreno sin permiso, un ocupante que nunca firmó nada. Para recuperar un inmueble ocupado sin contrato, el Código Civil ofrece dos acciones principales: la de precario, más rápida, y la reivindicatoria, para los casos más complejos. Elegir bien la vía es lo que decide cuánto se demora.

Llevamos estos juicios en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué: revisamos sus títulos, la forma en que el ocupante entró y la acción que corresponde.

El precario

Constituye precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño (artículo 2195, inciso segundo). Para que la demanda prospere, hay que acreditar:

• que usted es el dueño del inmueble;
• que el demandado lo ocupa;
• que lo hace sin contrato que lo justifique, por ignorancia o mera tolerancia suya.

Si el ocupante muestra un título serio que explique su tenencia —un contrato, una promesa, un derecho hereditario—, el precario no es la vía y hay que usar otra.

Un procedimiento más rápido

Desde la Ley 21.461, en los inmuebles urbanos las acciones de precario y de comodato precario se tramitan, en lo pertinente, por el procedimiento monitorio de la Ley 18.101 (artículo 18-K). En ese procedimiento:

• si el demandado no se opone, el tribunal lo da por condenado y ordena el lanzamiento en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme (artículo 18-C);
• si se opone con fundamento plausible, el monitorio termina y la discusión sigue en un juicio declarativo, limitado a lo que el ocupante alegó (artículos 18-F y 18-H);
• decretado el lanzamiento, el juez puede suspenderlo, en casos graves y calificados, hasta por treinta días (artículo 13).

Si el inmueble está arrendado y el arrendatario no paga, la vía es otra: vea arrendatario que no paga.

La acción reivindicatoria

Es la que tiene el dueño de una cosa de la que no está en posesión, para que el poseedor sea condenado a restituírsela (artículos 889 y 895). Procede también contra quien, poseyendo a nombre ajeno, retiene indebidamente el inmueble (artículo 915). Es la vía cuando el ocupante se comporta como dueño o alega serlo.

Es un juicio más largo, pero más completo: en la sentencia se regulan, además, las prestaciones mutuas, como los frutos que el poseedor de mala fe debe restituir y los deterioros que debe pagar (artículos 906 y 907).

La acción reivindicatoria se extingue si el ocupante llega a adquirir el inmueble por prescripción adquisitiva (artículo 2517). Por eso no conviene esperar.

Qué necesitamos de usted

• El certificado de dominio vigente del inmueble y su inscripción.
• Lo que sepa de cómo entró el ocupante: si hubo un préstamo, un acuerdo de palabra o una ocupación sin permiso.
• Fotos, cartas, mensajes y cualquier documento firmado con el ocupante.
• Los datos del ocupante, si los tiene.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

Le presté la casa a un familiar y no se quiere ir. ¿Es precario?

Puede serlo: si no hay contrato y la ocupación se debe a su tolerancia, procede la acción de precario. Si se pactó algo —aunque sea de palabra—, hay que revisarlo, porque puede tratarse de un comodato o de un arriendo.

¿Cuánto se demora?

Depende de si el ocupante se opone. Sin oposición, el procedimiento monitorio permite llegar al lanzamiento con rapidez; con oposición, sigue un juicio.

¿Puedo sacarlo yo mismo o cortarle los servicios?

No es aconsejable: hacerse justicia por sí mismo puede traerle responsabilidades. La restitución se pide al tribunal, que ordena el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.