Usufructo y nuda propiedad

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Una fórmula frecuente para ordenar el patrimonio familiar es que los padres transfieran a sus hijos la nuda propiedad de su casa y se reserven el usufructo: siguen viviendo en ella, o arrendándola, mientras vivan, y a su muerte los hijos pasan a ser dueños plenos. También se usa en los testamentos, dejando la propiedad a los hijos y el usufructo al cónyuge.

Redactamos y otorgamos escrituras de usufructo y de nuda propiedad en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué, y asesoramos los conflictos entre usufructuarios y nudos propietarios.

Qué es

El usufructo es el derecho real de gozar de una cosa, con cargo de conservarla y restituirla a su dueño (artículo 764 del Código Civil). Supone dos derechos que coexisten: el del nudo propietario y el del usufructuario; tiene una duración limitada, al cabo de la cual se consolida con la propiedad (artículo 765).

• Puede constituirse por ley, por testamento o por acto entre vivos, como una donación o una venta (artículo 766).
• Sobre inmuebles, el usufructo por acto entre vivos solo vale si se otorga por instrumento público inscrito (artículo 767).
• Si no se fija plazo, dura toda la vida del usufructuario (artículo 770).

Quién paga qué

• Al usufructuario le corresponden las expensas ordinarias de conservación (artículo 795) y los impuestos periódicos, fiscales y municipales —como las contribuciones— que graven la cosa durante el usufructo (artículo 796).
• Al nudo propietario le corresponden las obras o refacciones mayores necesarias para conservarla, las que ocurren por una vez o a largos intervalos (artículos 797 y 798). El usufructuario le paga, mientras dure el usufructo, el interés legal de lo invertido; y si el propietario no las hace, puede hacerlas el usufructuario y pedir su reembolso, sin interés.
• En principio, el usufructuario debe rendir caución y hacer inventario, pero puede ser exonerado; y no está obligado a caución el donante que se reserva el usufructo de lo donado (artículo 775).

Cuándo se extingue

Por la llegada del plazo o el cumplimiento de la condición (artículo 804), y también por la muerte del usufructuario, por la consolidación con la propiedad, por prescripción y por la renuncia del usufructuario (artículo 806). Extinguido el usufructo, el nudo propietario pasa a ser dueño pleno.

Antes de firmar

• Transferir la nuda propiedad a un hijo es una donación o una venta, con sus propias reglas y efectos tributarios. Lo donado a un hijo se imputa a su legítima, salvo que se haga a título de mejora (artículo 1198): vea donaciones y anticipo de herencia.
• Si se simula una venta para encubrir una donación, el Servicio de Impuestos Internos puede investigarla y cobrar el impuesto (artículo 63 de la Ley 16.271).
• Los acreedores del usufructuario pueden pedir que se embargue el usufructo (artículo 803).
• Los efectos tributarios los revisamos con su contador.

Qué necesitamos de usted

• La inscripción de dominio vigente y el rol de avalúo.
• Los datos de quienes serán usufructuario y nudo propietario.
• Qué se busca: seguir viviendo en la propiedad, arrendarla, ordenar la herencia.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo arrendar la propiedad si tengo el usufructo?

Sí. El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo, salvo que el constituyente se lo haya prohibido (artículo 793).

¿Los hijos pueden vender la nuda propiedad?

Sí, pero quien la compre la adquiere gravada con el usufructo, que se mantiene hasta que se extinga.

¿Qué pasa si el usufructuario no paga las contribuciones?

Si por no pagarlas las paga el propietario, o la propiedad se enajena o embarga, el usufructuario debe indemnizarle todo perjuicio (artículo 796).

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.