Promesa de compraventa incumplida

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Se firmó la promesa, se pagó el pie y, llegada la fecha, la otra parte no firma la escritura de compraventa: el vendedor se arrepintió o encontró un mejor precio, o el comprador no consiguió el crédito. La promesa es un contrato que obliga a celebrar la compraventa, y el Código Civil permite exigir que se cumpla o pedir que se deje sin efecto, en ambos casos con indemnización.

Revisamos promesas de compraventa de casas, departamentos y terrenos en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué, y demandamos su cumplimiento o su resolución.

Cuándo obliga una promesa

La promesa solo produce obligaciones si reúne cuatro requisitos (artículo 1554):

• consta por escrito;
• el contrato prometido no es de aquellos que la ley declara ineficaces;
• contiene un plazo o condición que fija la época en que se firmará la compraventa;
• especifica el contrato prometido de tal manera que solo falten la tradición de la cosa o las solemnidades legales: en un inmueble, al menos la propiedad y el precio.

Si falta alguno, la promesa no obliga, y lo pagado a cuenta puede reclamarse de vuelta. Conviene otorgarla por escritura pública: su copia autorizada es título ejecutivo (artículo 434 del Código de Procedimiento Civil).

Qué puede pedir si la otra parte no cumple

En los contratos bilaterales, si una parte no cumple, la otra puede pedir a su elección el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización de perjuicios (artículo 1489).

• Cumplimiento forzado. La obligación de firmar la compraventa es de hacer: el acreedor puede pedir que se apremie al deudor, que se le autorice para hacerlo ejecutar por un tercero o que se le indemnice (artículo 1553). Y si el deudor, requerido, no firma dentro del plazo que fije el tribunal, el juez puede firmar en su nombre (artículo 532 del Código de Procedimiento Civil).
• Resolución. La promesa queda sin efecto, se restituye lo pagado y se indemnizan los perjuicios.

Quien demanda debe haber cumplido o estar llano a cumplir lo suyo: ninguna parte está en mora mientras la otra no cumple (artículo 1552). Por eso importa poder demostrar que usted se presentó a firmar en la notaría, o que estuvo dispuesto a pagar.

La multa y el pie

Muchas promesas fijan una multa (cláusula penal) para quien no cumpla:

• Constituido en mora el deudor, el acreedor puede pedir el cumplimiento o la multa, no ambos a la vez, salvo que la multa se haya pactado por el simple retardo o que se haya estipulado que su pago no extingue la obligación principal (artículo 1537).
• La multa puede cobrarse aunque el incumplimiento no haya causado perjuicio (artículo 1542), pero no puede pedirse junto con la indemnización, salvo pacto expreso (artículo 1543).

Si el pie se entregó como arras, quien las dio puede retractarse perdiéndolas, y quien las recibió, restituyéndolas dobladas; salvo que se hayan dado expresamente como parte del precio o como señal de quedar convenidos (artículos 1803 y 1805). Lo primero es leer cómo se redactó esa cláusula.

Si la fecha para firmar ya pasó

No siempre la llegada de la fecha extingue la promesa. En un fallo de 27 de febrero de 2026 (rol 56.392-2024), la Corte Suprema ordenó cumplir la promesa de compraventa de una bodega y tres estacionamientos aunque había vencido la fecha máxima fijada para firmar: interpretó las cláusulas unas por otras, prefirió el sentido en que producían efecto (artículos 1562 y 1564) y concluyó que ese plazo había sido renunciado por los propios actos de la parte vendedora. Además, acogió el cobro de la cláusula penal pactada en esa promesa.

Cada promesa es distinta, y de su texto depende si todavía puede exigirse la compraventa. La acción ordinaria prescribe en cinco años desde que la obligación se hizo exigible (artículos 2514 y 2515), pero conviene actuar pronto.

Qué necesitamos de usted

• La promesa firmada: copia de la escritura o el documento.
• Los comprobantes del pie y de los demás pagos.
• Correos, mensajes y cartas con la otra parte, y la constancia de que usted se presentó a firmar, por ejemplo, un certificado de la notaría.
• Si iba a financiar con crédito, la aprobación o el rechazo del banco.
• El certificado de dominio vigente de la propiedad.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Sirve una promesa firmada sin notario?

Sí, si consta por escrito y cumple los requisitos del artículo 1554. Pero un documento privado no es título ejecutivo por sí solo: para cobrar, primero hay que hacer reconocer la firma o demandar en juicio ordinario.

El banco no me aprobó el crédito. ¿Pierdo el pie?

Depende de lo pactado. Si la promesa condicionó la compra a la aprobación del crédito, el rechazo puede dejarla sin efecto; si no, puede aplicarse la multa. Lo revisamos con el texto de su promesa.

¿Puedo venderle a otro si el comprador no cumplió?

No conviene hacerlo sin antes dejar constancia del incumplimiento y resolver la promesa: vender a otro puede exponerlo a una demanda del primer comprador. Le indicamos cómo proceder.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.