Cómo vender una propiedad heredada

Abogado responsable: Javier Díaz Gurruchaga · Actualizado en octubre de 2026

Cuando fallece el dueño de una propiedad, sus herederos la adquieren por el solo ministerio de la ley, pero no pueden venderla hasta completar ciertas inscripciones. Y como pertenece a todos en común, venderla requiere el acuerdo de todos, o una partición.

Tramitamos las inscripciones, la venta y, si no hay acuerdo, la partición de propiedades heredadas en Viña del Mar, Valparaíso y Quilpué.

Antes de vender: las inscripciones

Los herederos no pueden disponer de un inmueble de la herencia mientras no se practiquen estas inscripciones (artículo 688 del Código Civil):

1. La de la posesión efectiva: la resolución del Registro Civil, en el Registro Nacional de Posesiones Efectivas, o, en las herencias con testamento, el decreto judicial en el Conservador, junto con el testamento. Vea posesión efectiva.
2. La inscripción especial de herencia en el Conservador donde está el inmueble. Con ella, los herederos pueden vender de común acuerdo.
3. Si se hace partición, la inscripción de la adjudicación, que permite al heredero que recibió el inmueble venderlo por sí solo.

Además, los notarios no pueden autorizar ni los conservadores inscribir las enajenaciones en común que hagan los herederos sin que se inserte el comprobante de pago del impuesto de herencia, salvo las excepciones legales (artículo 54 de la Ley 16.271).

Vender entre todos

Si todos los herederos están de acuerdo, pueden vender juntos después de las inscripciones especiales, sin necesidad de partición. Conviene firmar antes un acuerdo sobre el precio mínimo, quién negocia y cómo se reparte lo obtenido, y considerar:

• Herederos menores de edad: los bienes raíces del hijo, y sus derechos hereditarios, no pueden enajenarse sin autorización del juez con conocimiento de causa (artículo 254).
• El cónyuge sobreviviente: si reside en la propiedad y esta es o fue la vivienda principal de la familia, tiene derecho a que se le adjudique con preferencia (artículo 1337, regla 10ª). Conviene resolverlo antes de ofrecerla a terceros.
• Impuestos: la venta puede generar impuesto a la renta; lo revisamos con su contador.

Si un heredero no quiere vender

Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera de los herederos puede pedir la partición (artículo 1317). Si no hay acuerdo, la hace un juez árbitro, porque la partición de bienes es materia de arbitraje forzoso (artículo 227 del Código Orgánico de Tribunales). Si la propiedad no admite división, o su división la hace desmerecer, se adjudica a quien más ofrezca —cualquier heredero puede pedir que se admitan postores extraños— y el precio se reparte entre todos (artículo 1337, regla 1ª).

Otra alternativa es que un heredero venda o ceda sus derechos a otro heredero o a un tercero. Vea testamentos y cesión de derechos hereditarios.

Qué necesitamos de usted

• El certificado de defunción y, si ya existe, la resolución de posesión efectiva.
• La inscripción de dominio del inmueble a nombre del fallecido.
• Los datos de todos los herederos, y si alguno es menor de edad o vive en el extranjero.
• Si hay un comprador, su oferta.

Cuánto cuesta

La primera reunión es la consulta, de $35.000, que se descuentan íntegramente de los honorarios si nos encarga el caso. En ella revisamos sus documentos y le decimos si hay caso y qué se puede pedir con fundamento. Después le entregamos la propuesta de honorarios por escrito, como explicamos en honorarios.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender mi parte sin los demás?

Puede vender o ceder sus derechos en la herencia, o su cuota en la propiedad, pero no la propiedad completa. En la práctica, una cuota suele venderse con descuento, porque quien la compra entra en una comunidad.

Uno de los herederos vive en la casa y no quiere salir. ¿Qué hacemos?

La partición pone fin a la comunidad y permite resolver también las cuentas entre los herederos. Lo revisamos según su caso, antes de decidir el camino.

¿Cuánto demora todo?

Si todos están de acuerdo y la posesión efectiva está lista, las inscripciones y la venta suelen resolverse en algunos meses. Una partición con desacuerdos toma más tiempo.

¿Quién lleva el caso?

Javier Andrés Díaz Gurruchaga, abogado, con oficina en el centro de Viña del Mar. Le atiende el abogado que firma la demanda y comparece a la audiencia.